La costituzione federale austriaca attribuisce alle regioni (Länder) la competenza legislativa ed amministrativa in materia di commercio di immobili. Di conseguenza le condizioni legali per l'acquisto di un immobile in Austria dipendono dalle disposizioni della legge vigente della regione nel cui territorio è sito l'immobile in questione. Il commercio di immobili in Austria è quindi regolato da nove leggi regionali i cui principi fondamentali sono però abbastanza simili.

Il principio fondamentale delle leggi in materia stabilisce che l'acquisto di un immobile non possa avvenire senza la previa autorizzazione prevista dalla legge regionale applicabile. Anche dopo l'adesione dell'Austria alla Unione europea non è quindi possibile acquistare liberamente un immobile. Mentre prima dell'adesione dell'Austria all'Unione europea solo gli stranieri avevano bisogno di un'autorizzazione per l'acquisto di un bene immobile, le leggi regionali modificate prevedono - per evitare una discriminazione verso i cittadini di uno Stato membro dell'Unione europea - che anche un cittadino austriaco debba chiedere l'autorizzazione presso l'autorità regionale.

Il rilascio dell'autorizzazione e la procedura amministrativa, come anche le modalità e la prassi amministrativa dell'organo competente, variano secondo la regione dove si trova l'immobile. Generalizzando si può dire che le leggi regionali sul commercio degli immobili delle regioni occidentali dell'Austria - per esempio il Tirolo - sono più restrittive dei regolamenti nelle regioni orientali dell'Austria come per esempio a Vienna.

Si può lo stesso dire che dopo l'adesione dell'Austria all'Unione europea la situazione legale relativa all'acquisto di immobili in Austria è migliorata in generale per i cittadini dell'Unione europea. In specie a Vienna, l'acquisto di proprietà immobiliari da parte di cittadini italiani non è più problematico e di solito si ottiene l'autorizzazione. Un contratto di compravendita di un immobile nei confronti di uno straniero dovrebbe tenere conto di questa situazione legale, dovrebbe essere quindi concluso sotto la condizione sospensiva che l'acquirente ottenga l'autorizzazione.

Come si è già detto al punto 1.3. il contratto di compravendita per il diritto austriaco è solo il titolo legale per il trasferimento della proprietà. La proprietà immobiliare si acquista però solo con l'iscrizione nel registro immobiliare (Grundbuch); l'iscrizione ha carattere costitutivo. Ciò significa che si diventa proprietario di un bene immobile solo con la registrazione nel registro immobiliare. Vige in Austria il sistema tavolare con i principi di pubblicità e di priorità. Il principio di pubblicità protegge l'acquirente in buona fede; egli può fidarsi delle iscrizioni nel registro immobiliare. Ciò che è iscritto vale, ciò che non è iscritto non vale. Il principio della priorità protegge invece il rango di una iscrizione. Il registro fondiario è stato informatizzato e si può prendere visione e verificare gli estremi di un determinato immobile come per esempio il nome del proprietario ed eventuali ipoteche che gravano sull'immobile.

Comunque, per la complessità della materia immobiliare e per evitare difficoltà legali che possano sorgere dalle azioni affrettate di un non esperto è consigliabile rivolgersi sin dal inizio di una trattativa a un avvocato che rediga il contratto di compravendita e si occupi della procedura di iscrizione.

12.2. Locazione

La fonte principale del diritto di locazione è la Legge sulla Locazione (Mietrechtsgesetz) le cui disposizioni sono in gran parte inderogabili. In secondo luogo si applicano sui contratti di locazione le rispettive disposizioni del Codice Civile (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch) il quale per quanto riguarda il diritto di locazione a prescindere da alcune eccezioni non è però cogente.

Le norme inderogabili della Legge sulla Locazione riguardano innanzitutto la formazione del canone, la durata e la disdetta dei contratti di locazione, la cessione dei diritti di locazione a un terzo e le spese condominiali.

Generalizzando si può dire che la legge sulla locazione, che è molto più restrittiva del codice civile per i locatori e che favorisce molto i (vecchi) conduttori, trova applicazione nella sua totalità alla locazione di appartamenti e locali commerciali di un qualsiasi genere siti in un “vecchio” edificio che, secondo la definizione della legge, è un edificio che è stato costruito in base a una concessione edilizia di data anteriore al 8 maggio 1945.

Per i vecchi contratti di locazione risalenti a circa 20 anni fa e oltre relativi agli appartamenti e locali commerciali siti in questi edifici la Legge stabilisce fra l’altro l’ammontare del canone (= canone legale molto basso) è la non risolvibilità del contratto senza l’assenso del conduttore (se il conduttore continua a pagare il canone legale). Grazie a una serie di emendamenti alla Legge nel corso degli anni 80 e 90 fino ad oggi viene concessa dalla Legge la possibilità di accordare per i nuovi contratti relativi a questi oggetti un canone adeguato al mercato e di concordare una durata determinata del contratto. Di precedenza quasi tutti i contratti di locazione potevano essere conclusi solo a tempo indeterminato e quindi essi sono irrisolvibili dal locatore. Nel caso in cui il vecchio conduttore ceda i suoi diritti di locazione a un terzo il locatore può aumentare il canone in conformità all’adeguatezza di mercato.

Per quanto riguarda gli edifici di nuova costruzione, senza l’aiuto di mezzi pubblici in base a una concessione edilizia di data posteriore al 30 giugno 1953 si applicano solo le disposizioni inderogabili sulla cessione del diritto di locazione in caso di morte del conduttore, le disposizioni sulla durata e sulla risoluzione del contratto di locazione e infine le norme sulla valorizzazione del canone per alcuni contratti di locazione.

La stessa eccezione parziale dalla Legge di cui sopra che è favorevole ai locatori vale di recente anche per gli oggetti di locazione costruiti tramite la rinnovazione di soffitti siti in un qualsiasi edificio – quindi senza riguardo all’anno della concessione edilizia per l’edificio - in base a una concessione edilizia ottenuta dopo il 31 dicembre 2001. Di conseguenza i soffitti che rientrano in questa categoria – fanno parte anche quelli che si trovano in un edificio costruito in base a una concessione edilizia di data anteriore al 8 maggio 1945 - non sono sottoposti al regime del canone legale della Legge sulla Locazione.

Sono invece pochissime le eccezioni totali dalla Legge sulla Locazione che riguardano gli oggetti che sono elencati tassativamente nella Legge come per esempio gli appartamenti siti in una casa bifamiliare che si compone di non più di due appartamenti e contratti di locali commerciali di una durata limitata che non supera i sei mesi.

A causa dell’allentamento dei canoni legali imposti e delle norme sull’indeterminatezza dei contratti soprattutto relativi ai locali commerciali, il mercato di locazione da alcuni anni è molto più movimentato ed i prezzi nelle posizioni più richieste e prestigiose a Vienna (Kärtnerstraße, Graben, Kohlmarkt e Mariahilferstraße) e in altre città sono aumentati notevolmente. Data la grande richiesta di zone top e poiché non vi è spazio per nuovi edifici e la maggior parte dei locali commerciali è già stata recentemente riaffittata a nuovi conduttori, è difficile trovare a Vienna un locale commerciale in una tale posizione se non tramite un vecchio conduttore che sia disposto a cedere i suoi diritti di locazione o ad abbandonare il suo locale dietro rimborso degli investimenti fatti.

Già da questa breve osservazione sulla Legge sulla Locazione risulta la complessità della materia. Così l’anno della costruzione di un edificio o meglio della concessione edilizia, lo stato e la natura dell’oggetto di locazione e lo scopo di locazione (appartamento per uso privato, locale commerciale etc.) per indicare solo alcuni aspetti, sono decisivi per le norme applicabili a un determinato contratto di locazione, cioè per esempio se si può concordare liberamente e senza vincoli di legge il canone, la durata del contratto, le spese condominiali e di manutenzione etc. La conoscenza esatta di queste circostanze è importante non solo per il locatore e il conduttore però anche per chi investe in immobili. Per la complessità della materia solo gli esperti legali sono in grado di mantenere una visione d’insieme della situazione legale.

© Petsch Frosch Klein Arturo Rechtsanwaelte 2010